Tranh chấp chung cư: Gian truân tìm tiếng nói đồng thuận

.
2

Chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư và bàn giao phí bảo trì là nguồn cơn của những tranh chấp.

Bộ Xây dựng đã tìm ra mấu chốt

Phát biểu tại Tọa đàm “Vận hành bất động sản đa sở hữu: Đi tìm tiếng nói đồng thuận” tổ chức ở TP.HCM, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, hiện cả nước có 4.422 chung cư, trong đó 458 chung cư tồn tại tranh chấp. Trong đó, có 262 chung cư chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư, chưa thành lập ban quản trị (BQT), 68 chung cư tranh chấp về phí bảo trì còn lại các tranh chấp khác.

Theo ông Hưng, dạng tranh chấp thì nhiều song suy cho cùng thì gói gọn trong 5 nhóm nguyên nhân. Thứ nhất, một số văn bản quy phạm pháp luật chưa thực sự rõ ràng, chẳng hạn như cách tính lô gia, hay quy định về tỷ lệ số người tham gia hội nghị chung cư lần đầu yêu cầu quá cao, trong khi thực tế nhiều nhà chung cư không thể được, hoặc quy định các bất cập về chế tài xử phạt.

Thứ hai, một số chủ đầu tư không đủ năng lực triển khai dự án, hoặc thời gian đầu thực hiện nhưng sau đó lại chuyển nhượng dự án mà không thông báo cho khách hàng, khi có sự cố, khách hàng không biết ai sẽ là người chịu trách nhiệm. Thậm chí, một số chủ đầu tư không quan tâm nghĩa vụ sau khi bán hàng.

Thứ ba, mẫu hợp đồng chủ đầu tư lập chưa tuân thủ theo các quy định pháp luật, hầu hết các chủ đầu tư đều đưa ra các điều khoản có lợi cho mình. Trong khi đó, khách hàng thường ít nghiên cứu hợp đồng, không nắm rõ những bất lợi khi nhận nhà dẫn tới tranh chấp.

Thứ tư, về cơ bản pháp luật về quản lý vận hành nhà chung cư đã tạo ra hành lang pháp lý khá đầy đủ, tuy nhiên, công tác thực thi pháp luật còn yếu.

Nhân sự các cấp trong quản lý vận hành chung còn rất thiếu và yếu!

Thứ năm, các đối tượng Nhà nước, chủ đầu tư, đơn vị quản lý và cư dân vẫn chưa thực hiện hết vai trò của mình.

Theo một đại diện BQT một khu chung cư ở quận Gò Vấp, trong một cộng đồng chung cư có đến hàng ngàn cư dân, mỗi cư dân mang một quan điểm sống khác nhau, lối sống khác nhau. Đó là chưa kể khác biệt về thế hệ người trẻ, trung niên, cao niên, phụ nữ... như vậy, chuyện va chạm tranh cãi là chuyện không thể tránh. Đó cũng nên xem là những loại tranh chấp trong chung cư. Điều này để thấy rằng yếu tố con người chính là mấu chốt dẫn tới tranh chấp chung cư.

“Có những chung cư may mắn có chủ đầu tư và cư dân văn minh, vì thế mầm mống dẫn đến tranh cãi đều có thể tổ chức họp để đối thoại, giải quyết êm đẹp đôi bên cùng có lợi. Tuy vậy, không ít khu chung cư chuyện gì cũng có thể mang lên mạng xã hội, kiện cáo, căng băng rôn... dẫn tới những hệ lụy cho cả cư dân lẫn chủ đầu tư” - vị đại diện BQT này nói.

1
Tranh chấp chung cư vẫn muôn hình vạn trạng chưa thể giải quyết.

Phải giải quyết từ yếu tố con người

Về phía chủ đầu tư, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho rằng, hiện nay, có 5 đối tượng (chủ đầu tư, cư dân, ban quản lý, BQT, chính quyền) tham gia vào quá trình quản lý vận hành, sử dụng chung cư và tất cả các vấn đề xảy ra tranh chấp trong thời gian vừa qua cũng xoay quanh 5 đối tượng này. Trong đó, nhóm nguyên nhân cao nhất là giữa chủ đầu tư và cư dân. Nhiều chủ đầu tư “nói một đằng, bàn giao một nẻo”, nhiều trường hợp chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì. Cư dân thì bầu ra BQT, nhưng BQT hoạt động không hiệu quả, thiếu năng lực, chủ đầu tư không tin tưởng BQT.

“Những yếu tố trên đều liên quan đến con người mà thôi, khi mà tâm của chủ đầu tư không tốt, trình độ của những người trong BQT không phù hợp với quản lý vận hành khu chung cư đó, cư dân trong khu chung cư không tìm được tiếng nói chung, thì khó lòng mà giải quyết được những tranh chấp’’ - ông Phúc nhìn nhận.

Về phía đơn vị quản lý vận hành, Tổng Giám đốc Công ty Venus - Vũ Ngọc Hương cho rằng, trong quản lý vận hành, về cơ bản đã có nền tảng cơ sở, nhưng trong đó có các quy định mà hiện nay cần cải thiện. Hiện nay BQT đang bị quá tải về quyền và nghĩa vụ, không phải họ muốn mà pháp luật quy định thế. Do đó, chung cư cần phải sử dụng đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp.

“BQT là một chế định đại diện, họ không được học nghề làm BQT nhưng lại phải làm các vấn đề động chạm đến chuyên môn quản lý vận hành. Cần hình dung BQT luôn mong muốn làm tốt, cống hiến nhưng nhiều trở ngại và không có người hỗ trợ họ thì khó mà thực hiện” - bà Hương đánh giá.

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng cũng thừa nhận, ngoài các chế tài, quy định của luật thì giải quyết các vấn đề trong tranh chấp chung cư hơn hết vẫn là yếu tố con người. Vị này cho rằng, đối với một số tranh chấp thì đôi bên nên ngồi xuống, gặp mặt nhau, giải thích các căn cứ pháp luật, tức là phải tăng cường công tác tuyên truyền pháp luật. Chúng ta cần phải có tiếng nói đồng thuận để giải quyết những tranh chấp, hơn là rập khuôn dùng luật.

Nguyên Vũ

Nên đọc
Sim Vinaphone chính chủ “bỗng nhiên” bị nhà mạng thông báo tranh chấp!
Làm gì khi tranh chấp với tổ chức, cá nhân kinh doanh
“Ngòi nổ” tranh chấp chung cư liên tục xuất hiện tại các dự án mới bàn giao
“Kỳ lạ” bản án tranh chấp đất đai kéo dài nhiều năm với những điều khó hiểu tại Nghệ An
 

 

Nguồn: www.nguoitieudung.com.vn